„Expert Corner – De la Normă la Practică” aduce în prim-plan diferența dintre cerințele reglementate și modul în care monitorizarea construcțiilor este aplicată în realitate.
Printr-o serie de interviuri cu specialiști din domeniu, proiectul își propune să creeze un cadru de dialog deschis între profesioniști, contribuind la creșterea siguranței, calității și durabilității construcțiilor.
În cadrul „Expert Corner”, invitatul Cătălin Albu, reprezentant Home Planning și membru activ APMGS, subliniază o problemă recurentă în piața rezidențială: monitorizarea preventivă este adesea neglijată, iar intervențiile apar, de regulă, doar după ce apar degradările. Totodată, atrage atenția asupra lipsurilor de conștientizare a obligațiilor legale privind urmărirea comportării construcțiilor și asupra riscurilor asociate — de la costuri mari de remediere până la dificultăți în vânzare sau în relația cu asiguratorii.
Totodată, evidențiază diferențele de abordare între investitorii rezidențiali și cei din zona comercială sau industrială, unde monitorizarea este deja integrată ca instrument de management al riscului. Mesajul central este clar: monitorizarea nu trebuie privită ca o obligație formală, ci ca un mecanism esențial de control, prevenție și menținere a valorii pe termen lung a unei construcții.
💬 Când consiliezi un investitor privat sau o persoană fizică în legătură cu o proprietate, cât de frecvent apare subiectul monitorizării structurale – înainte de achiziție sau abia după ce apar probleme vizibile?
În practică, monitorizarea este rar discutată înainte de achiziție. Majoritatea clienților o iau în calcul abia după apariția unor simptome vizibile (fisuri, infiltrații, tasări).
În etapa de pre-purchase, focusul este pe identificarea riscurilor imediate care pot afecta proprietatea și care pot influența revânzarea, nu pe urmărirea în timp.
💬 P130/2025 introduce obligații clare privind urmărirea comportării în timp, inclusiv pentru clădiri de locuit. Proprietarii cu care lucrezi știu că au această obligație legală? Care este reacția tipică?
Proprietarii persoane fizice, în general, nu cunosc obligațiile legale privind urmărirea comportării în timp. Există și o realitate de piață: aceste obligații nu au fost comunicate activ, sunt rar verificate și aproape niciodată sancționate. Din acest motiv, reacția inițială este: „De ce să plătesc pentru ceva ce nu mi se cere concret?”.
Discuția se schimbă când înțeleg implicațiile reale:
- responsabilitatea legală revine proprietarului în cazul unui incident;
- lipsa evidenței tehnice poate complica vânzarea, expertizarea sau obținerea unor avize;
- costurile corective sunt semnificativ mai mari decât monitorizarea preventivă.
În practică, motivația nu devine conformarea formală, ci protejarea investiției și controlul riscului pe termen lung.
💬 Care este cel mai frecvent tip de problemă structurală sau geotehnică pe care o identifici la inspecțiile pe care le faci și care ar fi putut fi prevenită sau detectată mai devreme printr-o monitorizare timpurie?
Cele mai întâlnite sunt:
- fisuri din tasări diferențiate (fundare / teren de fundare neuniform);
- infiltrații persistente la subsol sau terase, care afectează elemente structurale;
- degradări ale elementelor din beton armat (fisurare, carbonatare incipientă);
- deficiențe ale sistemelor de captare și evacuare a apelor pluviale (jgheaburi, burlane, pante, scurgeri înfundate), care conduc la umezirea fundațiilor și a pereților;
- lipsa reparațiilor curente efectuate la timp (microfisuri, etanșări, hidroizolații locale), care evoluează în degradări structurale.
Aceste probleme nu apar brusc, ci evoluează în timp și pot fi detectate precoce prin monitorizare periodică, corelată cu condițiile de exploatare și factorii de mediu.
În practică, absența raportului anual de urmărire în timp înseamnă lipsa unui control real asupra evoluției clădirii. Indiferent de clasa de importanță, defectele trebuie identificate și remediate la timp; altfel, costurile cresc exponențial, iar riscul tehnic devine dificil de gestionat.
💬 Cum ar trebui să arate un raport de inspecție/audit care să convingă un proprietar că are nevoie de monitorizare continuă, nu de o intervenție de urgență sau o reparație punctuală?
Un raport eficient trebuie să fie clar, tehnic și orientat pe decizie:
- descrierea stării existente + evidențiere foto;
- clasificarea riscurilor (minor / mediu / major);
- concluzie tehnică argumentată (nu doar observații asupra stadiului fizic);
- recomandări etapizate ale lucrărilor de intervenție;
- indicatori de urmărit în timp (fisuri, deplasări, umiditate);
- recomandări pe fiecare specialitate în parte, pentru îmbunătățirea confortului și creșterea valorii în piață a bunului.
💬 Există o diferență de percepție între investitorii din sectorul rezidențial față de cei din sectorul comercial sau industrial în ceea ce privește valoarea monitorizării preventive? Ce argumente funcționează pentru fiecare?
Da, diferența este semnificativă.
În domeniul rezidențial, decizia este mai emoțională și orientată pe costul imediat. Există și o barieră legislativă: pentru clădirile de locuit până la două niveluri, cartea tehnică este minimală (de regulă, autorizația și procesul-verbal de recepție). În multe cazuri lipsesc proiectele și detaliile de execuție, ceea ce face dificilă urmărirea în timp.
În plus, apar frecvent probleme în relația cu asiguratorii. În caz de daună, aceștia invocă nerespectarea documentației tehnice sau a normativelor tehnice în vigoare (ex.: P130, I7, I9), deși documentația fie nu există, fie este generică. Rezultatul este dificultatea decontării și imposibilitatea proprietarului de a demonstra exploatarea corectă a construcției.
În acest context, inspecția tehnică a construcției înainte de achiziție devine atât un instrument tehnic, cât și unul de protecție contractuală.
În sectorul comercial/industrial, abordarea este rațională, bazată pe risc și performanța activului. Monitorizarea este acceptată ca parte din managementul clădirii. Argumentele eficiente sunt: reducerea riscului operațional, optimizarea costurilor pe termen lung, continuitatea exploatării și conformarea legală.